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Modernisierungsumlage: Ist die Mieterhöhung erlaubt?
Wer ein vermietetes Gebäude modernisiert, kann die Kosten teilweise auf die Mieter umlegen. Das erlaubt die Modernisierungsumlage, die im § 559 BGB geregelt ist. Doch welche Maßnahmen sind umlageberechtigt und wie hoch darf die Mieterhöhung seit Januar 2019 ausfallen? Wir geben einen Überblick und erklären, worauf Mieter und Vermieter achten sollten.
Die Themen im Überblick:
Wann ist die Modernisierungsumlage gerechtfertigt?
Als ein Großteil der Wohnungen in Deutschland weder über ein eigenes Bad noch eine Zentralheizung verfügte, führte der Staat die Modernisierungsumlage ein. Sie war in den 70er Jahren als Anreiz für Investitionen in die Verbesserung des Wohnstandards gedacht und erlaubt es bis heute, Mieter an den Kosten einer Modernisierung zu beteiligen.
Umlagefähig sind Kosten für Maßnahmen zur Verbesserung
Eine Mieterhöhung nach der Modernisierung ist jedoch nicht immer erlaubt. Zur Anwendung kommt die Modernisierungsumlage etwa für Maßnahmen, die dem Klimaschutz dienen. Aber auch nach Arbeiten, die den Wasserverbrauch senken, dürfen Vermieter einen Teil der Kosten der Modernisierung auf ihre Mieter umlegen. Genaue Vorgaben dazu, welche Maßnahmen umlagefähig sind, finden sich im § 555 b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Im Folgenden geben wir einen Überblick:
- energetische Modernisierungen zum Einsparen von Endenergie
- Sanierungen, bei denen der Wasserverbrauch im Gebäude sinkt
- Maßnahmen zum Steigern des Gebrauchswertes der Mietsache
- Modernisierungen, welche die Wohnverhältnisse verbessern
Darüber hinaus kommt die Modernisierungsumlage bei allen Arbeiten zur Anwendung, die der Vermieter nicht selbst zu verantworten hat, sofern es sich nicht um Erhaltungsarbeiten handelt.
Keine Mieterhöhung nach Modernisierung bei Erhaltungsarbeiten
Geht es bei der Sanierung nur um die Erhaltung (Instandhaltung) von Anlagen oder Anlagenteilen, dürfen Vermieter die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Das ist nach § 555 a BGB zum Beispiel bei einer Reparatur der Heizung oder beim Austausch defekter Rohre der Fall.
Modernisierung der Heizung: Wann ist die Mieterhöhung rechtens?
Die Modernisierungsumlage für Arbeiten an der Heizung ist nur zulässig, wenn es sich um Arbeiten im Sinne des § 555 b BGB handelt. Wer alte Anlagen durch gleichwertige austauscht, trägt die Kosten selbst. Denn dabei handelt es sich um Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung oder Instandsetzung).
Entscheiden sich Vermieter bei der Modernisierung der Heizung für einen höheren Standard, sind Mieterhöhungen rechtmäßig. Der Grund dafür: Die Arbeiten helfen, Endenergie einzusparen. Ein Beispiel dafür ist der Einbau sparsamer Heizkörper. Aber auch bei der Installation einer Hocheffizienzpumpe, bei der Durchführung des hydraulischen Abgleichs oder der Montage einer Umweltheizung kommt die Modernisierungsumlage zur Anwendung. Vermieter können dann also einen Teil der Kosten der Modernisierung auf Mieter umlegen.
Heizungsgesetz fordert effiziente Heizung von Vermietern
Während Mieter von den Heizkosten einer neuen Anlage direkt betroffen sind, interessiert die Vermieter nur der Anschaffungspreis. Passen Wärmepumpen nicht zum Haus, kann das jedoch fatale Folgen haben. Denn dann zahlen Mieter fortan mehr für die Heizung, während Vermieter einen Teil der Anschaffungskosten mit der Modernisierungsumlage sogar weiterreichen dürfen. Um das zu verhindern, enthält das neue Heizungsgesetz Regelungen zum Mieterschutz, die eine volle Modernisierungsumlage nur dann erlauben, wenn Vermieter nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl der Heizung rechnerisch bei 2,5 oder höher liegt. Kommen Vermieter dem nicht nach, dürfen sie nur 50 Prozent der Kosten auf die Miete umlegen. Ausnahmen gibt es für Gebäude, die nach 1996 errichtet oder mindestens nach den Vorgaben der WSV ´́94 saniert wurden. In diesen Fällen ist kein Nachweis erforderlich (§ 71 o GEG). Gleiches gilt auch dann, wenn ein saniertes Gebäude das Effizienzhausniveau 115 oder 100 erreicht oder das gesamte Jahr über mit Vorlauftemperaturen von maximal 55 °C auskommt.
Höhe der Mieterhöhung nach Modernisierung ist begrenzt
Die jährliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist durch § 559 BGB auf acht Prozent der Kosten begrenzt.
Beispiel: Fallen für einen Heizungstausch 20.000 Euro an, dürfen Vermieter 1.600 Euro pro Jahr umlegen. Die Monatsmiete steigt dadurch dauerhaft um rund 133 Euro.
Betrifft die Sanierung mehrere Wohnungen, sind die Erhöhungen angemessen (beispielsweise nach Grundfläche) auf alle Mieter zu verteilen.
Wichtig: Von den Modernisierungskosten müssen gesparte Instandhaltungskosten und staatliche Fördermittel abgezogen werden.
Begrenzung der Modernisierungsumlage schützt Mieter vor Härte
Mieterhöhungen lässt der Staat nur begrenzt zu. So darf die Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Betrug die Miete vor der Modernisierung weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, liegt die Obergrenze der Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren bei zwei Euro pro Quadratmeter (Kappungsgrenze). Würde die Umlage eine besondere Härte für Mieter bedeuten, sind Erhöhungen in vielen Fällen sogar unzulässig.
Hinweis: Die Modernisierungsmaßnahmen müssen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Eine E-Mail ist ausreichend, ein Aushang im Flur nicht. Anzugeben sind unter anderem:
- Beginn der Modernisierung
- Ende der Modernisierung
- Beschreibung der Maßnahmen
Unser Tipp: Mietrechtsexperten zurate ziehen
Wer von der Modernisierungsumlage Gebrauch machen möchte, muss Maßnahmen und Erhöhungen rechtzeitig ankündigen. Außerdem sind einige Formalien zu beachten, um sich vor Klagen und Schadenersatzansprüchen zu schützen.
Unser Tipp an Vermieter lautet daher: Prüfen Sie die Sanierungsmaßnahme vor dem Beginn mit einem Experten für Mietrecht. Die Fachleute zeigen Fallstricke auf und helfen, die Maßnahmen richtig in die Wege zu leiten. Davon profitieren letztlich auch Mieter, die keine unrechtmäßig hohen Mieterhöhungen zu befürchten haben.
Übrigens: Sind Mieter von der Modernisierungsumlage betroffen und unsicher, ob die Erhöhung der Miete rechtens ist, können sie sich an den Mieterschutzbund wenden. Die Experten prüfen den rechtlichen Rahmen und stehen bei weiteren Schritten mit Rat und Tat zur Seite.
Fazit von Alexander Rosenkranz
Mit der Modernisierungsumlage können Vermieter acht Prozent der Kosten einer Sanierung auf die Mieter umlegen. Da die Mieterhöhung hauptsächlich nach Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz oder der Wohnsituation infrage kommt, schafft die Umlage finanzielle Anreize, um die stockende Sanierungsquote in Deutschland zu steigern.
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