Was sagt das Mietrecht zum Thema Heizung?

Mietrecht – Art der Heizung

Für gewöhnlich hat der Mieter keinen Einfluss darauf, welches Heizsystem verwendet wird. Grundsätzlich ist der Großteil der Wohngebäude mit einer Zentralheizung ausgestattet. Dabei dominieren nach wie vor fossile Energieträger wie Erdgas und -öl. Einzelöfen sind nur noch vereinzelt zu finden. In diesem Fall sind die Mieter jedoch für dessen Beheizung selbst verantwortlich. Das schließt sowohl die Beschaffung als auch die Einlagerung des Brennstoffs mit ein.

Wird der Heizkörper mitvermietet, ist der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet, andernfalls muss der Mieter für eventuelle Schäden selbst aufkommen. Gas-Etagenheizungen sind verbreiteter. Gemäß Mietrecht ist diese Heizung regelmäßig durch den Vermieter zu warten. Es sei denn, es wurden ausdrücklich andere Regelungen mietvertraglich vereinbart. Die Zentralheizung ist die Nummer eins unter den Heizungsanlagen. Hier ist der Vermieter sowohl für den betriebsbereiten Zustand als auch für die Beschaffung des Brennstoffs verantwortlich. Die Kostenabrechnung erfolgt nach der Heizkostenverordnung.

Wenn der Vermieter die Heizung modernisiert

Viele Heizanlagen in Deutschland sind veraltet und arbeiten ineffizient. Doch in eine  Heizungssanierung  muss zunächst investiert werden. Dabei ist im Mietrecht bezüglich der Heizung genau zu unterscheiden zwischen Instandsetzung und Modernisierung. Bei Maßnahmen zur Instandsetzung besteht in der Regel ein Reparaturanlass. Ein Bauteil ist defekt und muss ausgetauscht werden. Die Modernisierung einer Heizung erfolgt immer dann, wenn das vorhandene Material nicht erneuerungsbedürftig ist. Häufig handelt es sich um eine  energetische Sanierung. Diese muss der Vermieter laut BGB § 555c spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen schriftlich ankündigen. Dabei gilt laut Mietrecht für die Heizung, dass der Mieter die Modernisierung dulden muss. Zudem darf der Vermieter mit der  Modernisierungsumlage  bis zu elf Prozent des finanziellen Aufwands auf den Mieter umlegen. Betrifft dies mehrere Mietparteien sind die Kosten dementsprechend aufzuteilen.

Mietrecht: Kann der Mieter eine Sanierung der Heizung verlangen?

Viele Mieter fragen sich, ob sie das Recht haben, eine Modernisierung zu verlangen. Alte Anlagen sind trotz eines sparsamen Verbrauchs kostenintensiv. Gemäß Mietrecht ist die Heizung auszutauschen, wenn das Gebäudeenergiegesetz dies verlangt. Die Anlage kann älter sein und dennoch ordnungsgemäß arbeiten. Der Mieter darf lediglich den technischen Standard erwarten, der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich war.

Mietrecht zur Heizung: Mietminderung

Beim Mietrecht zum Thema Heizung spielt die Mietminderung eine zentrale Rolle. Grundsätzlich darf der Mieter die Miete nur dann mindern, wenn ein gravierender Mangel besteht. Laut BGB § 536 liegt dieser vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt ist, also wenn die vertraglich vereinbarte Nutzung der Wohnung nicht mehr möglich ist.

Mietrecht zur Heizung: Zu kalt oder zu warm

Der Vermieter ist bei einer Zentralheizung verpflichtet, dass mindestens während der üblichen Heizperiode von Oktober bis April die Heizung läuft. Abseits dieses Zeitraums besteht die Heizpflicht nur dann, wenn die Innenraumtemperatur unter 17 Grad Celsius fällt. Dies gilt jedoch nur, wenn die Fenster und Türen geschlossen sind und eine Besserung nicht in Aussicht ist. Grundsätzlich gilt zur Orientierung die DIN-Norm 4701. Nach dieser sollten in Wohn- und Schlafzimmer sowie in der Küche mindestens 20 Grad Celsius herrschen. Für das Bad sind 22 Grad Celsius festgelegt und für die restlichen Räume circa 15 Grad Celsius. Gemäß Mietrecht muss die Heizung entsprechend betriebsbereit sein und zwar zwischen sechs Uhr morgens und elf Uhr abends. In der Nacht dürfen die Temperaturen bis zu drei Grad Celsius unter der DIN-Norm liegen. Lässt sich die Wärme hingegen nicht regulieren und kommt es zur Überheizung, kann dies ebenso einen Mietminderungsgrund darstellen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie auch im Beitrag "Heizperiode im Mietrecht".  

Keine ausreichende Heizleistung

Die Heizung wird nur oben warm? Ist dies der Fall, kann eine Mietminderung möglich sein. Gemäß Mietrecht zum Thema Heizung ist das nur legitim, wenn die Raumtemperatur unter 20 Grad Celsius fällt und der Mieter mit dem Entlüften der Heizung für keine Abhilfe sorgen kann. In einigen Fällen ist ein hydraulischer Abgleich vorzunehmen, der von einer  Heizungsfirma  durchzuführen ist. In der Regel liegt die Beauftragung in der Verantwortung des Vermieters. Dies ist ebenso eine Instandhaltungsmaßnahme.

Daneben kann eine verminderte Leistung der Heizung auch daran liegen, dass zu wenige Heizkörper in der Wohnung vorhanden oder diese unterdimensioniert sind. Das Mietrecht bezüglich der Heizung ist hier eindeutig. Der Mieter besichtigt die Wohnung und hat Kenntnis über Art und Anzahl der Heizkörper. Eine Mietminderung ist in der Regel dann ausgeschlossen. Eine Unterdimensionierung ist für den Laien nicht so leicht erkennbar. Es sollte eine Wärmeberechnung durch den Fachmann erfolgen. Erst danach ist eine Mietminderung in Erwägung zu ziehen.