Mieterstrom: Der Vermieter als Stromversorger

Strom gebäudenah produzieren und nutzen

Produzieren Immobilienbesitzer selbst Strom und liefern diesen ohne Einspeisung in das Versorgungsnetz direkt an Mieter des Gebäudes oder an Bewohner anliegender Gebäude, spricht man von Mieterstrom. Sie müssen dabei nicht unbedingt Solarstrom an ihre Mieter verkaufen. Denn neben  Photovoltaik  (PV) eignet sich beispielsweise auch ein Blockheizkraftwerk (BHKW) für die effiziente Energieversorgung. Dieses erzeugt neben Strom zusätzlich Wärme. Wie der Strom erzeugt wird, macht aber durchaus einen Unterschied. Denn daran sind gewisse Vorgaben geknüpft. Grundsätzlich lässt sich nach dem  Erneuerbare-Energien-Gesetz  (EEG) geförderter Mieterstrom von anderen Mieterstrommodellen abgrenzen. Die Unterschiede zeigt folgende Tabelle.  

Die folgenden Abschnitte des Textes beziehen sich ausschließlich auf Mieterstrommodelle, die nach dem EEG mit einem entsprechenden Zuschlag gefördert werden.

Die Versorgung mit Mieterstrom ist sicher

Übersteigt die Produktion von Mieterstrom durch PV-Anlagen den eigentlichen Bedarf der Bewohner, wird der nicht verbrauchte Anteil in  das öffentliche Netz  eingespeist. Über dieses erfolgt dann auch die Versorgung, wenn einmal zu wenig Strom produziert wird. Engpässe sind demnach ausgeschlossen, selbst wenn die Sonne nicht ausreichend scheint. Solar- und Netzstrom werden häufig im sogenannten Mieterstromtarif gebündelt. Entscheiden sich Anlagenbetreiber für die  gemeinschaftliche Gebäudeversorgung aus dem Solarpaket 1, liefern Sie nur Solarstrom. Den offenen Strombedarf decken Verbraucher daraufhin wie gewohnt mit eigenen Stromverträgen.

Mieter müssen Strom nicht abnehmen

Geregelt wird die Versorgung über den sogenannten Mieterstromvertrag. Ob Bewohner diesen abschließen, ist jedoch ihnen überlassen. Da der Liefervertrag in der Regel  nicht an den Mietvertrag gekoppelt  ist, können sie sich auch für einen anderen Stromanbieter entscheiden. Eine Vertragskopplung ist nur unter spezifischen Umständen zulässig. Der Mieterstromvertrag darf an den Mietvertrag gekoppelt sein, wenn der Wohnraum:

• nur vorübergehend vermietet wird,
• möbliert und vorübergehend untervermietet wird oder
• sich in einem Alters-, Pflege-, Studenten- oder Lehrlingsheim befindet.

In den genannten Fällen endet der Mieterstromvertrag mit der Rückgabe der Wohnung. Eine separate Kündigung des Vertrags durch den Mieter ist nicht notwendig.

Mieterstromvertrag endet mit Auszug oder Kündigung

Liegt keine Vertragskopplung vor und Bewohner eines Hauses möchten den Mieterstrom nicht mehr beziehen, beenden sie den Vertrag durch eine Kündigung. Hier ist die im Vertrag  festgelegte Kündigungsfrist  zu berücksichtigen. Der Mieterstromlieferant ist anschließend verpflichtet, alle notwendigen Formalitäten mit dem zuständigen Netzbetreiber zu klären. Im Anschluss erhält der Mieter vom bisherigen Lieferanten die sogenannte Marktlokations-ID. Diese wird benötigt, um einen neuen Stromlieferanten zu beauftragen. Mit dem Auszug endet der Mieterstromvertrag automatisch.    

Vermieter kann Dritte mit der Stromlieferung betrauen

Erzeugt und liefert der Vermieter selbst den Mieterstrom, wird er zum Energieversorger. Da damit gewisse Pflichten einhergehen, muss er sich entsprechendes Know-how aneignen. Relevant sind unter anderem Kenntnisse zu Vertrags- und Rechnungsgestaltung sowie Registrierungs- und Rechnungspflichten. Um auch bei solaren Flauten einen konstanten Strombezug zu gewährleisten, muss sich der Vermieter beispielsweise um die  Versorgung mit Zusatzstrom  kümmern. Dazu ist ein gesonderter Stromliefervertrag mit einem anderen Energieversorgungsunternehmen abzuschließen.

Alternativ können Vermieter auch den gesamten Anlagenbetrieb oder einzelne Aufgaben wie beispielsweise die wirtschaftliche Abwicklung mit Vertragsgestaltung, Abrechnung und Meldepflichten an einen Dritten übergeben. In letzterem Fall bleibt der Vermieter Vertragspartner beziehungsweise Mieterstromlieferant. Wird der komplette Anlagenbetrieb an eine dritte Partei übergeben, wird diese zum Vertragspartner. Seit der Novelle des Mieterstromgesetzes 2021 kann der Anlagenbetreiber auch nur den selbst erzeugten Strom verkaufen. Der Käufer wird dann an seiner Stelle zum Mieterstromlieferant.  

Solarpaket der Bundesregierung vereinfacht Mieterstrom 

Mit dem Solarpaket 1 sorgt der Staat in vielen Bereichen für Besserung: Bürokratie wird abgebaut, Grenzen werden gelockert und sogar die Rahmenbedingungen für den Mieterstrom verbessern sich. Möglich ist das mit der sogenannten "Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung", die inzwischen in § 42 b des EnWG geregelt ist. 

Kurz zusammengefasst geht es dabei darum, Mietern ohne großen Aufwand Strom von einer Photovoltaikanlage zur Verfügung zu stellen.  Vermieter sichern Mietern vertraglich einen Teil des Ertrags zu und müssen diesen auch abrechnen. Sie sind aber nicht mehr zur Vollversorgung verpflichtet. Mieter schließen also selbst einen zusätzlichen Vertrag mit einem Versorger Ihrer Wahl, der den offenen Strombedarf automatisch deckt.

Der größte Vorteil der gemeinschaftlichen Versorgung ist die wesentliche Vereinfachung. Mieterstrommodelle lassen sich mit weniger Bürokratie umsetzen und Mieter erhalten ihre Freiheit, den Versorger selbst zu wählen. Nachteilig ist hingegen, dass der Mieterstromzuschlag bei diesem Modell nicht gezahlt wird.

Zuschlag macht Mieterstrom noch attraktiver

Um einen größeren Anreiz für Mieterstrom aus Photovoltaik zu schaffen, wurde der Mieterstromzuschlag eingeführt. Der Vermieter erhält diesen vom Netzbetreiber. Ein Anspruch besteht unter folgenden Voraussetzungen:

• PV-Anlage mit Maximalleistung von 1.000 Kilowatt Peak (kWp)
• Mieterstromanlage ist auf, an oder in dem Gebäude installiert
• Strom wird ohne Netzeinspeisung innerhalb des Gebäudes oder desselben Quartiers verbraucht
• Anlage wurde mit oder nach Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes (25.07.2017) in Betrieb genommen
• Mieterstromanlage ist bei der Bundesnetzagentur registriert

Auch Mieter profitieren

Da der Strom vom Dach nicht erst durch das öffentliche Netz fließt, entfallen einige Kostenbestandteile. Vermieter können diesen Preisvorteil an die Bewohner eines Hauses weitergeben. Diese zahlen lediglich für:

• Beschaffungs- und Gestehungskosten
• Messstellenbetrieb
• Mehrwertsteuer

Der Vermieter beziehungsweise Mieterstromlieferant ist grundsätzlich für die Preisgestaltung zuständig. Diese ist jedoch an gewisse Vorgaben gebunden. So muss der Preis für den Strombezug mindestens  zehn Prozent unterhalb des Grundversorgertarifs  in dem jeweiligen Netzgebiet liegen.    

Mieterstromzuschlag sinkt mit der Zeit

Der einst über die  EEG-Umlage  finanzierte Mieterstromzuschlag wird grundsätzlich wie die Einspeisevergütung nach dem  Prinzip des “atmenden Deckels”  angepasst. Das bedeutet, dass der Zuschlag in Abhängigkeit vom Zubau an Photovoltaikanlagen monatlich sinkt. Je mehr Anlagen gebaut werden, desto schneller sinkt die Förderung für Mieterstrom. Die Höhe des Zuschlags hängt also von dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme ab und gilt dann für jeweils 20 Jahre. Ein weiterer Einflussfaktor ist die Größe der PV-Anlage. Je höher die Leistung in Kilowatt (kW), desto niedriger der Fördersatz in Cent pro Kilowattstunde (kWh). Folgende Tabelle zeigt die Vergütungssätze des Mieterstromzuschlags zur Erhöhung im Januar 2021 sowie die letzten Fördersätze:

Die Fördersätze werden von der Bundesnetzagentur veröffentlicht. Zusätzlich erhalten Mieterstromlieferanten für den nicht verbrauchten und ins Versorgungsnetz eingespeisten Strom eine Einspeisevergütung. Auch diese gilt ab dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme für einen Zeitraum von 20 Jahren.  

Grundlage ist das Mieterstromgesetz

Um die Energiewende in Ballungsräumen und Städten voranzutreiben, wurde 2017 das Mieterstromgesetzt im EEG verankert. Denn zuvor haben vor allem Eigenheimbesitzer auf Photovoltaik gesetzt. Für Vermieter hat sich der Strom vom Dach hingegen oft nicht gerechnet. Ein Grund: Die Ersparnisse durch den Wegfall von Strompreisbestandteilen wie Stromsteuer,  Netzentgelte  und  Konzessionsabgaben  konnten Aufwand sowie Kosten für Abrechnung, Vertrieb und Messungen des Mieterstroms nicht ausreichend kompensieren. Der mit dem Gesetz eingeführte Mieterstromzuschlag sollte dies ändern.  

Da der erwartete Ausbau von Mieterstromanlagen ausblieb, wurden Mieterstromgesetz und EEG 2021 sowie 2023 umfassend novelliert. Die wichtigsten Anpassungen im Überblick:

• Erhöhung des Mieterstromzuschlags
• Ausweitung auf Quartierslösungen
• Anerkennung des Lieferkettenmodells
• Abschaffung der Anlagenzusammenfassung
• Erweiterung der Obergrenze auf 1.000 kWp

Anstieg der Fördersätze

Bereits 2017 erhielten Mieterstromlieferanten für den selbst produzierten Strom eine Vergütung. Diese wurde im Rahmen der Gesetzesnovelle zum Januar 2021 jedoch erhöht. In Kombination mit weiteren Anpassungen haben sich die Förderbedingungen so deutlich verbessert. Unter anderem ist der Mieterstromzuschlag nun  unabhängig von der Einspeisevergütung  und wird, wie bereits zuvor erwähnt, zusätzlich gezahlt.

Nicht nur Mieter eines Hauses dürfen den Strom nutzen

Seit 2021 muss der Solarstrom nicht unbedingt an die Bewohner eines Hauses geliefert werden. Sogenannte  Quartierslösungen  sind ebenfalls möglich. Das bedeutet, dass auch Bewohner benachbarter Gebäude mit Strom versorgt werden können. Voraussetzung ist, dass dieser auch weiterhin nicht über das öffentliche Stromnetz geleitet wird.

Mieterstrom wird für den Anlagenbesitzer einfacher

Wie bereits erwähnt, müssen Mieterstromlieferanten die Pflichten eines Energieversorgers erfüllen. Das ist aufwendig und setzt umfassendes Wissen voraus. Seit der Novelle des Mieterstromgesetzes können Anlagenbesitzer gewisse Aufgaben einem erfahrenen Dritten überlassen. Sie werden dann Teil des sogenannten  Lieferkettenmodells  und haben trotzdem Anspruch auf den Zuschlag.

Benachbarte Anlagen werden separat vergütet

Vor 2021 wurden Anlagen in unmittelbarer Nähe zueinander auch dann zusammengefasst, wenn sie separat an das Netz angeschlossen waren. Ein Nachteil, da der Mieterstromzuschlag für größere Anlagen geringer ausfällt. Die  Anlagenzusammenfassung  ist jedoch entfallen. Es ist nun auch möglich, mehrere kleine Photovoltaikanlagen parallel zu betreiben, wenn diese über separate Anschlusspunkte verfügen.  

Verschiedene Konzepte zur Messung des Mieterstroms

Bei Mieterstromprojekten können unterschiedliche Messkonzepte zum Einsatz kommen. Grundsätzlich lassen sich zwei Modelle unterscheiden:

• doppelte Sammelschiene
• Summenzähler  

Getrennte Erfassung von Fremd- und Mieterstrom

Bei dem Modell der doppelten Sammelschiene wird der Verbrauch von Mieterstromabnehmern und Femdstromkunden über  getrennte Sammelschienen  erfasst. Diese ist vereinfacht gesagt für die Stromverteilung zuständig. Die physikalische Trennung wird in der Praxis nur selten genutzt, da das Umklemmen einzelner Parteien durch einen Elektriker erfolgen muss. Jeder Wechsel ist dadurch mit Kosten verbunden. Vorteilhaft ist jedoch, dass bei der Abrechnung kein großer rechnerischer Aufwand notwendig ist.  

Rechnerische Erfassung des Stromverbrbauchs

Häufig wird das Summenzählermodell genutzt. Bei diesem werden Mieterstrom- und Fremdstromkunden zusammen mit der Photovoltaikanlage über einzelne Zähler an eine Sammelschiene angebunden. Die Abgrenzung zum öffentlichen Stromnetz erfolgt durch einen  Zweirichtungszähler. Dieser misst den nicht genutzt und in das öffentliche Netz eingespeisten Strom sowie den Strom, der diesem Netz entnommen wird. Da sowohl der Solarstrom als auch der Fremdstrom über die Sammelschiene fließen, findet hier  keine physikalische Trennung  statt. Stattdessen wird der verbrauchte Mieterstrom rechnerisch erfasst. Wie dies erfolgt, hängt von der eingesetzten Messtechnik ab. Auskunft können Messstellenbetreiber geben. Ein großer Vorteil des Summenzählermodells ist, dass keine technischen Anpassungen an der Sammelschiene notwendig sind. Im Gegenzug können aber auch Fremdkunden den Mieterstrom verbrauchen.