Der Energieausweis: Pflicht, Gültigkeit und Kosten

Was einen Energieausweis auszeichnet

Grundsätzlich beschreibt der Energieausweis für Wohnungen den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes. Anhand der auf dem Ausweis hinterlegten Daten bekommen Miet- und Kaufinteressenten somit einen Eindruck darüber, mit welchen Energiekosten voraussichtlich zu rechnen ist. Zu diesem Zwecke enthält der Energieausweis allgemeine Angaben zum Gebäude sowie zu den für die Beheizung verwendeten Energieträgern. Daneben befinden sich auf diesem Dokument auch die Energiekennwerte des Gebäudes (wie Endenergiebedarf, Primärenergiebedarf, Transmissionswärmeverlust). Mittlerweile werden darüber hinaus Energieeffizienzklassen für die Wohngebäude mit aufgeführt. 

Welche Werte enthält der Energieausweis?

Unabhängig davon, ob der Energieausweis auf Basis des Verbrauchs oder des Bedarfs eines Gebäudes erstellt wurde, enthält er verschiedene Kennzahlen. Diese sind:

• der Endenergiebedarf
  
• der Primärenergiebedarf
  
• der Transmissionswärmeverlust
  
• die Energieeffizienzklasse
  

Seit Mai 2021 müssen auch die Treibhausgas-Emissionen mit in den Ausweis aufgenommen werden. Damit ist die Übergangsfrist bis 30.04. abgelaufen. Die Verpflichtung zu dieser Angabe besteht mit Einführung des GEG (November 2020).

Was ist der Endenergiebedarf?

Der Endenergiebedarf ist ein Kennwert, auch Energieverbrauchskennwert genannt, für den tatsächlichen Verbrauch eines Gebäudes. Er berücksichtigt alle Verluste, die zum Beispiel durch die Gebäudehülle oder die Heizungsanlage entstehen. Er kann somit zur Ermittlung der Brennstoffkosten verwendet werden. In der Regel wird der Endenergiebedarf als spezifische Größe – also bezogen auf die Gebäudenutzfläche – in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a) angegeben.

Der Primärenergiebedarf ist ein Kennwert, der neben den tatsächlichen Wärmeverlusten im Gebäude auch den Aufwand für Beschaffung, Umwandlung und Transport der eingesetzten Rohstoffe berücksichtigt. Ermittelt wird er, in dem der Endenergiebedarf mit einem sogenannten Primärenergiefaktor – einem brennstoffabhängigen Korrekturfaktor – multipliziert wird. Während die Bewertung fossiler Energieträger wie Gas oder Öl mit dem Faktor 1,1 schlechter ausfällt, erreicht eine Holzheizung beispielsweise durch den Primärenergiefaktor 0,2 ein besonders gutes Ergebnis.

Was ist der Transmissionswärmeverlust?

Der Transmissionswärmeverlust ist ein Kennwert, der bei der Erstellung eines Bedarfsenergieausweises ermittelt wird. Er gibt an, wie viel Wärme über Türen, Fenster, Wände oder Dachflächen verloren geht und wird in Watt pro Kelvin und Quadratmeter angegeben. Je kleiner der Transmissionswärmeverlust ist, desto niedriger fallen in der Regel auch die Heizkosten aus.

Was sind die Energieeffizienzklassen?

Die Energieeffizienzklassen wurden eingeführt, um die Kennwerte des Energieausweises schnell und einfach zu verstehen. Sie richten sich nach dem Endenergiebedarf und geben die Qualität eines Gebäudes von A+ über A bis H in neun Stufen an. Wie die Zahlenwerte zum Endenergiebedarf, ermöglichen die Energieklassen eine Aussage zu den entstehenden Heizkosten.

Für wen besteht die Pflicht zum Energieausweis?

Der Ausweis ist nach Paragraf 80 des GEG grundsätzlich für alle verpflichtend, die eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchten. Ebenso fallen in diese Kategorie Leasinggeber. Darüber hinaus benötigen all jene den Ausweis, die ein Gebäude neu bauen oder umfassend sanieren und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchführen lassen (Beispiel KfW-Effizienzhaus). Wird ein bestehendes Gebäude durch einen Anbau erweitert, ist der Energieausweis ebenfalls nur dann zu erstellen, wenn für das Gesamtgebäude Berechnungen im Sinne des GEG durchzuführen sind.    

Hinweis: Bei einer Schenkung innerhalb der Familie ist ein Energieausweis nur auszustellen, wenn der neue Eigentümer diesen einfordert.    

Seit Inkrafttreten der durch das GEG abgelösten  EnEV 2014 müssen auch in der Immobilienanzeige gewisse Angaben auftauchen. Im Kern sind das  Effizienzklasse und Energiekennwert. Bei Ausweisen, die vor diesem Zeitpunkt ausgestellt wurden, ist mindestens die Veröffentlichung des Kennwerts erforderlich. 2017 unterstrich der Bundesgerichtshof (BGH) zudem die Bedeutung des Energieausweises gleich in drei Gerichtsverfahren. Dort wurde klargestellt, dass Makler die Angaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes nicht länger verweigern dürfen.  

Ausnahmen bestätigen die Regel: Keine Energieausweis-Pflicht

Doch neben diesen allgemeingültigen Regelungen bestehen auch Ausnahmen für den Energieausweis. Die Pflicht ist in folgenden Zusammenhängen ausgesetzt:

• Gebäude mit weniger als 50 qm Nutzfläche
• Weitestgehend ungenutzte Gebäude (nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt)
• Gebäude mit spezieller Nutzung (z.B. Werkstätten oder Stallungen)
• Baudenkmäler (nach jeweiligen Landesrecht)
• Ferienhäuser

Daneben gibt es für Eigentumswohnungen keinen eigenen Energieausweis. Denn dieser gilt nur für das gesamte Gebäude. Handelt es sich um Wohnanlagen, können unter Umständen auch Ausweise für einzelne Wohneinheiten ausgestellt werden. Diese beruhen jedoch auf den vorher gemachten Gesamtwerten. Ein Sonderfall sind die sogenannten gemischt genutzten Gebäude, wenn beispielsweise Wohnungen und Büros in einem Komplex untergebracht wurden. Hierbei ist das Gebäude in Zonen zu unterteilen. Anhand derer sind dann durch die entsprechenden Stellen zwei Energieausweise auszustellen.  

Was ist konkret unter einem Wohngebäude zu verstehen?

Die Pflicht und Gültigkeit für einen Energieausweis bestehen für Wohngebäude. Was genau unter diesen Begriff vereint wird, hat der Gesetzgeber genau definiert. Entscheidend ist der Nutzungszweck – also das Wohnen. Das gilt ebenso für die wohnähnliche Nutzung in Kanzleien oder Arztpraxen. Darüber hinaus ist es zulässig, wenn das Gebäude auch einen Nicht-Wohnanteil besitzt. Dieser darf bis zu zehn Prozent betragen.  

Wo ist der Bedarfsausweis verpflichtend?

Grundlegend ist festzuhalten, dass der Energieausweis in zwei Ausführungen existiert:

• Energiebedarfsausweis: Berechnung des Energiebedarfs anhand der Gebäudegröße, der verwendeten Baumaterialien und der Anlagentechnik unter Normbedingungen (unabhängig von Anzahl der Bewohner und deren Gewohnheiten)
  
• Energieverbrauchsausweis: Grundlage der Berechnung ist der  Energieverbrauch  der Bewohner der letzten drei Jahre.
  

Der Bedarfsausweis lässt demnach eine wesentlich objektivere Beurteilung des energetischen Zustands eines Gebäudes zu als der einfachere Verbrauchsausweis. Deshalb wird er für Neubauten auch obligatorisch ausgestellt. Etwas anders sieht es bei  Bestandsgebäuden  aus:

• Nicht-Wohngebäude – Wahlfreiheit
  
• Altbau bis vier Wohneinheiten bis zum Baujahr 1977 ohne Sanierung – Pflicht Bedarfsausweis
  
• Altbau bis vier Wohneinheiten bis zum Baujahr 1977 auf Mindestanforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung saniert – Wahlfreiheit
  
• Altbau ab Baujahr 1978 – Wahlfreiheit

Eine Aushangpflicht für den Energieausweis  

In bestimmten Nicht-Wohngebäuden muss der Energieausweis öffentlich gemacht werden. Das heißt, dass er sichtbar im Gebäude angebracht werden muss. Das gilt insbesondere für behördlich genutzte Gebäude mit einem starken Publikumsverkehr und einer Fläche von mindestens 250 qm. In den Jahren zuvor lag die Grenze noch bei 500 beziehungsweise 1000 Quadratmetern. Diese Pflicht für den Energieausweis betrifft Behörden, Schulen, Krankenhäuser und Rathäuser. Daneben muss auch in anderen Nicht-Wohngebäuden der Ausweis ausgehängt werden, vor allem wenn dieser bereits ausgestellt wurde. Das können Banken, Hotels, Restaurants und sogar größere Geschäfte sein, wenn diese über mindestens 500 Quadratmeter Nutzfläche verfügen.  

Seit wann ist ein Energieausweis Pflicht?

In Neubauten ist der Energieausweis seit 2002 Pflicht. Das gilt im Übrigen auch für umfassend modernisierte Wohngebäude. Die Pflicht für Bestandsgebäude setzte erst später schrittweise ein. Für die ersten Gebäude mussten die Hauseigentümer im Juli 2008 einen Energieausweis vorlegen. Dies betraf zunächst Häuser mit dem Baujahr 1965 und älter. Zum Jahresbeginn 2009 kamen dann Wohngebäude ab dem Baujahr 1966 hinzu. Doch neben den Wohngebäuden gilt seit 2009 die Energieausweis-Pflicht auch für die sogenannten Nicht-Wohngebäude.  

Wer erstellt einen Energieausweis?

Wer einen Energieausweis erstellen kann, hängt von der Art des Wohngebäudes ab. Vereinfacht gilt: Für die Ausstellung eines  Energieausweises für ein  bestehendes Gebäude  sind nur Personen mit einer bestimmten Ausbildung berechtigt. Das sind häufig  Architekten oder Bauingenieure, die als Energiefachberater zum Einsatz kommen.  Eine vollständige Liste finden Sie im § 88 des GEG. Etwas unklarer sieht es bei der Ausstellung eines  Energieausweises für Neubauten  aus. Fest steht, dass das Ganze auf Landesebene geregelt wird. Aussteller des Ausweis sind in jedem Falle dazu verpflichtet, das Gebäude in Augenschein zu nehmen. Das geht auch mit geeigneten Fotos. Daneben müssen alle gemachten Angaben sorgfältig geprüft werden. Sie dürfen nur dann verwendet werden, wenn kein Zweifel an der Richtigkeit besteht. Die Verantwortung für die Richtigkeit der Angaben, die durch den Eigentümer erfolgen, liegen bei diesem.  

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Grundlegend besteht für den Energieausweis eine Gültigkeit von zehn Jahren ab Ausstellungsdatum. Dieser Zeitraum kann sich verkürzen, wenn umfangreiche Umbauten oder Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Denn in diesen Fällen muss der  durchschnittliche Energiebedarf für das Haus  erneut berechnet werden. Im Übrigen finden Sie die Angaben zur Ausstellung und zum Ablauf der Gültigkeit auf dem Energieausweis selbst – nämlich auf dem ersten Blatt des fünfseitigen Dokuments.  

Der Energieausweis und dessen Gültigkeit anhand einiger Beispiele

Die Gültigkeit beim Energieausweis ist je nach Gebäudetyp und Baujahr verschieden. Um Ihnen einen Überblick zu den verschiedenen Staffelungen geben zu können, haben wir im Folgenden einige Beispiele zusammengestellt:

• Seit Inkrafttreten der  EnEV  2002  benötigen alle  Neubauten  und  umfassend modernisierten Wohngebäude  einen Energieausweis. Das heißt, deren Energieausweis hat seine Gültigkeit bereist 2012 verloren.
  
• Häuser mit dem  Baujahr ab 1966  benötigen  seit 01. Januar 2009  einen Energieausweis. Somit verlor dieser die Gültigkeit 2019.
  
• Alle Energieausweise, die vor dem 01. Oktober 2007 ausgestellt wurden und nicht den Mindestanforderungen entsprechen, sind bereits seit dem 01.November 2014 nicht mehr gültig.
  
• Jedes Wohngebäude, welches  1965 und davor  errichtet wurde, benötigt  seit dem 01. Juli 2008  einen Energieausweis. Dessen Gültigkeit lief im Juli 2018 ab.
  
• Der  verpflichtende Bedarfsausweis  gilt seit dem  01.Oktober 2018  für jeden Altbau mit bis zu vier Wohneinheiten sowie einem Baujahr 1977 und älter.  

Energieausweis: Die Gültigkeit ist abgelaufen

Sind Sie sich unsicher wegen der Gültigkeit, können Sie sich im Zweifelsfall an die zuständige Behörde wenden. Das kann je nach Bundesland jedoch variieren. In der Regel können Sie Ihr Anliegen und Ihre Fragen jedoch an die unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämter der einzelnen Kommunen oder Kreise richten.  

Sollten Sie ein Gebäude vermieten, verkaufen oder verpachten, ist es ratsam, wenn im Vorfeld keine Unklarheiten zur Gültigkeit beim Energieausweis bestehen. Kommt es im Zuge der Ausstellung und Verwendung vorsätzlich oder leichtfertig zu Verstößen, liegt der Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit nach GEG vor. Das Bußgeld für einen Energieausweis, der nicht, nicht richtig oder nicht vollständig vorgelegt oder übergeben wird, liegt bei bis zu 10.000 Euro.

Was kostet ein Energieausweis?

Für den Energieausweis fallen Kosten an. Sie richten sich unter anderem nach dem Umfang, also wie groß der Aufwand ist. Letztlich entscheidet hier demnach die Art des Ausweises. Darüber hinaus richten sich die Kosten nach dem beauftragten Energieberater, der den Ausweis ausstellt. Es gibt nämlich keinen fixen beziehungsweise gesetzlich vorgeschriebenen Betrag. Demnach können Sie die Kosten für den Energieausweis auch verhandeln. Auf der Suche nach einem passenden Berater kann Ihnen der Beitrag "Den passenden  Energieberater finden" weiterhelfen.

Energieausweis: Kosten für einen Verbrauchsausweis

Die  Kosten für einen Energieausweis belaufen sich bei diesem Schriftstück auf etwa 50 bis 100 Euro. Er ist relativ preiswert, da nur einige Daten erhoben werden müssen. Der Experte ermittelt die Wärmeverbrauchsdaten für die letzten drei Jahre und einige spezifische Kennziffern des Objekts. Die Kosten für den Energieausweis reduzieren sich folglich mit dem Aufwand des Ausstellers.  

Kosten für den Energieausweis – Der Bedarfsausweis

Die Kosten für die Ausstellung eines Bedarfsausweises sind ein ganzes Stück höher als für den Verbrauchsausweis. In den meisten Fällen kümmert sich direkt der Architekt um die Ausstellung. Wurde die ursprüngliche Erstellung des Ausweises bei einem Neubau versäumt, muss diese nachgeholt werden. In einigen Fällen besteht eine Energieausweis-Pflicht auch beim Altbau. Nämlich dann, wenn dieser weniger als fünf Wohnungen besitzt und über keinen zeitgemäßen Dämmstand (nach 1977) verfügt.  

Energieausweis: Kosten steigen stark je nach Aufwand

Die für einen derartigen Energieausweis anfallende  Kosten belaufen sich in diesem Fall auf mindestens 100 Euro. Oftmals sogar noch mehr. Das begründet sich mit dem Aufwand, der für die Erstellung notwendig wird.

• Der Dienstleister stellt alle dämmenden Bauteile in Relation zur Gebäudetechnik, um auf diese Weise ein transparentes Bild für die energetische Qualität des Objektes zu erhalten.
  
• Das ist unter anderem mit einem Besichtigungstermin vor Ort verbunden. Die für den Energieausweis entstehenden Kosten steigen deshalb stark mit dem Aufwand.
  
• Wenn es sich um ein sehr komplex umgesetztes oder schlicht sehr großes Objekt handelt, können die Kosten für diesen Energieausweis auch noch weitaus höher liegen.
  

Nur einen Experten beauftragen und von einer Förderung profitieren

Der Energieausweis ist bei Modernisierungen, Neubauten oder der Vermietung notwendig. Er muss durch einen zertifizierten Experten aus dem Baugewerbe ausgestellt werden. Nur dadurch behält er tatsächlich seine Gültigkeit. Verbraucher sollten deshalb davon absehen, sich diesen eigenständig errechnen zu wollen. Verknüpfen Sie am besten die Ausstellung eines Energieausweises mit einer Energieberatung. Diese kann zudem mit bis zu 80 Prozent gefördert werden. Außerdem kann im Rahmen der Beratung ein  individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)  erstellt werden, der wiederum als Grundlage für weitere Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden kann. Die Kosten des Energieausweises deckt die Förderung allerdings nicht ab. Diese fallen unabhängig von der Beratung an.