Überbauung: Wenn Gebäude über Grundstücksgrenzen reichen

Der Begriff Überbauung stammt aus der Deutschschweiz, mittlerweile wird er aber auch in nördlichen Regionen von Deutschland und im BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) offiziell verwendet. Zum Thema wird der überragende Bau aber meist erst dann, wenn er nicht mit dem Nachbarn abgesprochen wurde. Jährlich werden deshalb zahlreiche juristische Streitigkeiten vor Gericht ausgetragen. Das BGB regelt dabei ganz deutlich, was erlaubt ist, was geduldet werden muss und wo der Nachbar sein eigenes Grundstück rechtlich durchsetzen könnte.

Differenzierung bei der Überbauung nach dem BGB

Der Gesetzgeber untergliedert den Überbau in drei große Teilbereiche: 

  • der rechtmäßige Grenzüberbau
  • der rechtswidrige aber immer noch entschuldbare Überbau
  • der rechtswidrige, aber nicht länger entschuldbarer Überbau

Die Differenzierungen sollen im Folgenden einmal näher erklärt werden. Erfahren Sie so, was tatsächlich erlaubt ist und wo eine rechtswidrige Handlung vorliegt.

Ein Mann ist gerade dabei, eine Überbauung durchzuführen
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Der rechtmäßige Grenzüberbau

Von einem rechtmäßigen Grenzüberbau spricht man dann, wenn der Nachbar im Vorfeld seine eindeutige, idealerweise schriftlich vorliegende Zustimmung gegeben hat. Normalerweise nimmt eine Person, die solch eine Überbauung plant oder diese nicht umgehen kann, den direkten Kontakt zum Nachbar auf und fragt diesen, ob er damit einverstanden ist. Der Eigentümer, der die Grenzen überschreitet, kann in diesem Fall nicht rechtswidrig handeln, weil der Nachbar ja zugestimmt hat. Gliedert sich die Überbauung auf diese Art, entsteht also kein Konflikt zwischen beiden Parteien.

Der rechtswidrige, entschuldbare Überbau

Beim rechtswidrigen, aber entschuldbaren Überbau, ist es etwas komplizierter. Das BGB regelt hier die Situation, dass eine Überbauung ohne Absicht stattfand. Die Regelung soll sicherstellen, dass das gebaute Gebäude nicht wieder abgerissen werden muss. In jedem Fall muss es sich um ein Gebäude handeln. Wichtig: 

  • Zäune, Dämme, Mauern, Teiche oder andere Installationen fallen nicht in diese Kategorie. 
  • Das Gebäude muss zudem über die Grenze gebaut worden sein, es darf also nicht zu 100 Prozent auf dem Gelände des Nachbarn liegen. 
  • Zudem muss der Bau vom Eigentümer von Grundstück A veranlasst oder selbst durchgeführt worden sein.

Der rechtswidrige, nicht entschuldbare Überbau

Das größte Konfliktpotenzial hat natürlich die Situation, dass ein Überbau rechtswidrig und unentschuldbar stattgefunden hat. Damit das der Fall ist, fehlt immer die vorherige Zustimmung durch den Nachbarn. Genauer noch lehnt dieser den Überbau deutlich ab. Weiterhin spielt es keine Rolle, ob der Überbau mit Absicht oder versehentlich stattgefunden hat. Solche Fälle bedürfen dann individueller Klärung und gegebenenfalls gerichtlicher Verhandlung. Eine Möglichkeit ist beispielsweise, dass ein kleiner Teil vom Grundstück, der vom Überbau betroffen ist, aufgekauft wird.

Worauf ist bei der Überbauung zu achten?

Erst einmal sollte man sich natürlich vor Streitigkeiten mit dem Nachbarn schützen. Deshalb führt der erste Weg immer zu diesem, damit er die Überbauung absegnet. Weiterhin sollte man sich einen exakten Überblick über das eigene Grundstück und die Grenzen verschaffen. Denn mitunter lässt sich ein Überbau so vollständig verhindern. Zugleich schreibt der Gesetzgeber weitere Regularien vor.

Bauherr kann Auskunft geben

Eine Gasleitung beispielsweise darf aus Sicherheitsgründen pauschal nicht überbaut werden. Wer also einen späteren Abriss des gebauten Gebäudes verhindern möchte, sollte sichergehen, dass er nicht gerade über tieferliegende Leitungen baut. Der Bauherr beziehungsweise ein Architekt können hier weiterhelfen und sicherstellen, dass nicht da gebaut wird, wo man gar nicht bauen darf. Wer sein Vorhaben selbst plant und eigenständig umsetzt, sollte umso mehr auf die eben erwähnten gesetzlichen Vorschriften achten.

Heizung.de Autor Philipp Hermann
Fazit von Philipp Hermann
Eine Überbauung wird in drei Bereiche unterteilt: rechtmäßiger, rechtswidriger aber immer noch entschuldbarer sowie rechtswidriger nicht entschuldbarer Grenzüberbau. Eine rechtswidrige Überbauung kann im schlimmsten Fall die Nachbarschaft belasten. Wer die Unterscheidungen des Überbaus kennt, kann das Risiko von vornherein verringern. Auskunft können in der Regel der Bauherr sowie der Architekt geben. 
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