Gibt es Mietminderung beim Heizungsausfall?

Eine ausgefallene Heizung führt vor allem im Winter zu unangenehmen Zuständen. Während Hausbesitzer einen Installateur rufen, wenden sich Mieter zunächst an Hausverwaltung oder Vermieter. Aber haben sie auch ein Recht auf Mietminderung beim Heizungsausfall? In den folgenden Abschnitten geben wir einen Überblick über Mindesttemperaturen, Heizzeiten und die Berechnung der möglichen Mietminderung beim Heizungsausfall.

Heizperiode, Raumtemperaturen und Behaglichkeit

Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören heute zu essenziellen Bestandteilen einer Wohnung. Sie sorgen für angenehme Temperaturen im Winter und warmes Wasser zum Duschen, Spülen oder Baden.

Pflicht zum Heizen in der Heizperiode

Fallen die Temperaturen in der Heizperiode, ist der Vermieter zum Heizen verpflichtet. Von Oktober bis April sind Haupträume wie Wohnzimmer oder Küchen dabei auf mindestens 20 bis 22 Grad Celsius zu heizen. Für Nebenräume wie Flure oder Abstellkammern gelten Temperaturen von 18 bis 20 Grad Celsius. Aber auch dann, wenn die Räume mindestens 18 °C erreichen, gibt es nicht unbedingt eine Mietminderung beim Heizungsausfall. Zumindest dann nicht, wenn dies in der Zeit zwischen 23 Uhr und 6 Uhr passiert. Denn dann darf der Vermieter die Heizung absenken, um Energie zu sparen.

Kalte Heizkörper geben Grund für eine Mietminderung beim Heizungsausfall

Mietminderung beim Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode

Liegen die Außentemperaturen im Sommer oder in der Übergangszeit mehr als drei aufeinanderfolgende Tage unter 12 Grad Celsius, können die Wohnräume spürbar auskühlen. Auch hier ist der Vermieter zum Heizen verpflichtet. So muss er die Anlage sofort in Betrieb nehmen, wenn die Temperatur in der Wohnung kälter als 16 Grad Celsius fällt. Gleiches gilt, wenn es in den eigenen vier Wänden kälter als 18 Grad Celsius ist und die Wettervorhersage keine Änderung in Aussicht stellt. Ist das nicht der Fall, haben Bewohner ein Recht auf Mietminderung beim Heizungsausfall.

Temperaturen müssen raumweise regelbar sein

Neben einer ausreichenden Beheizung muss die Temperatur in der eigenen Wohnung auch regelbar sein. Dabei reicht es nicht, wenn Mieter die Wärmeabgabe zentral steuern. In jedem Raum muss eine unterschiedliche Temperatur einstellbar sein.

Gründe für die Mietminderung beim Heizungsausfall

Die Pflichten der Vermieter sind vielfältig. Aber wann liegt eigentlich ein Mangel vor und wann haben Mieter das Recht auf Mietminderung beim Heizungsausfall? Generell gilt, dass Vermieter in einer Wohnung immer für die erforderlichen Mindesttemperaturen sorgen müssen. Sind diese unterschritten, liegt ein Mangel vor und Verbraucher können die Miete unter bestimmten Umständen senken.

Gründe für eine Mietminderung beim Heizungsausfall sind dabei, dass die:

  • Wohnung vollständig unbewohnbar ist
  • Nutzungsmöglichkeiten der Wohnung eingeschränkt sind
  • Einschränkungen nicht unerheblich sind

Darüber hinaus ist eine Mietminderung beim Heizungsausfall nur in dem Zeitraum möglich, in dem die Beeinträchtigung auch tatsächlich besteht.

Die Höhe der Mietminderung beim Heizungsausfall

Um wie weit Verbraucher die Miete senken können, hängt von verschiedenen Faktoren ab. So fällt die Mietminderung beim Heizungsausfall zum Beispiel höher aus, wenn dieser im Winter statt im Sommer passiert. Geringer ist die Minderung dagegen, wenn die Temperatur nur in einzelnen Räumen nicht erreicht wird.

Gesetzliche Regelungen zur Minderung gibt es nicht

Die Höhe der Mietminderung beim Heizungsausfall folgt immer Einzelfallentscheidungen. Da es keine gesetzlich verankerten Regelungen gibt, raten Experten davon ab, sich auf Tabellen aus dem Internet zu verlassen. Denn diese beruhen lediglich auf einzelnen Urteilen und haben allgemein meist keine Gültigkeit. Abgängig von der Schwere der Beeinträchtigung liegen übliche Werte in einem Bereich von fünf bis 50 Prozent.

Mietminderung beim Heizungsausfall berechnen

Geht es um die Ermittlung der Minderung, basieren die tatsächlichen Werte in der Regel auf der Warm-Miete. Reduzieren lassen sich im jeweiligen Zeitraum also immer die gesamten Mietzahlungen. Dabei wird zunächst die Miete für einen Tag ermittelt. Bei einer Gesamtsumme von 900 Euro und einem Monat mit 30 Tagen ergibt sich dabei ein Wert von 30 Euro.

Dieser ist anschließend mit den Tagen der Beeinträchtigung zu multiplizieren. War es zum Beispiel fünf Tage lang kalt, ergibt sich eine anrechenbare Miete von 150 Euro (30 Euro / Tag x 5 Tage der Beeinträchtigung = 150 Euro).

Ausgehend von diesem Wert kann die Minderung berechnet werden. Bei einer Rate von 50 Prozent kann die Miete im betroffenen Monat also um 75 Euro gesenkt werden. (50 Prozent von 150 Euro = 75 Euro Mietminderung beim Heizungsausfall).

Das richtige Vorgehen beim Ausfall der Heizung

Damit Mieter eine Minderung bekommen, müssen sie sich zuerst an den Vermieter wenden. Denn nur, wenn dieser den Mangel kennt, hat er auch eine Chance zu handeln. Darüber hinaus sollten sie die Zahlungen nicht ohne Rücksprache mit dem Vermieter kürzen. Denn zahlen Mieter zu wenig, riskieren sie unter Umständen eine Kündigung der Wohnung.

Reagiert der Vermieter nicht, helfen regionale Mieterschutzverbände weiter. Denn diese können die Mängel mit viel Erfahrung einschätzen und wissen, wann eine Minderung möglich ist. Darüber hinaus beraten die Experten auch zu rechtlichen Fragen.

Unabhängig davon sorgt ein Schadensprotokoll für Sicherheit, falls es zu einem Rechtsstreit kommt. Notieren sollten Mieter dabei den Hergang des Schadens (Zeiten, Temperaturen), wann der Vermieter kontaktiert wurde und welche Maßnahmen er traf.

Alexander Rosenkranz

Fazit von Alexander Rosenkranz

Gesetzlich gibt es heute keine Festlegungen darüber, wie hoch eine Mietminderung beim Heizungsausfall sein darf. Generell gilt aber, dass die Rate mit der Schwere der Beeinträchtigung steigt. Werte von 5 bis 50 Prozent liegen dabei in einem üblichen Bereich.

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