Eigentümergemeinschaft: Was tun bei einer defekten Heizung?

WEG-Verwaltung ist erster Ansprechpartner bei defekter Heizung

Fällt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Heizung mit einem Defekt aus, wenden sich Wohnungseigentümer in aller Regel direkt an die Verwaltung. Diese veranlasst daraufhin die Instandsetzung der Technik, wobei je nach Zustand eine Reparatur oder ein Austausch nötig sein kann. Letzteres ist auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft rechtens, wenn die Anlage im bisherigen Zustand nicht mehr funktioniert oder aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen auszutauschen ist.

Maßnahmen zur Instandhaltung sind ohne WEG-Beschluss zulässig

Immer wieder kommt es zu Klagen einzelner Eigentümer, da sie den Austausch ohne WEG-Beschluss nicht für rechtens erachten. Sofern es sich bei der Reparatur oder dem Austausch um eine Maßnahme der Instandhaltung handelt, entscheiden Gerichte dabei in der Regel gegen die Kläger. Das heißt: Ist in der Eigentümergemeinschaft die Heizung defekt, darf sie üblicherweise ohne WEG-Beschluss ersetzt werden. Andernfalls wäre eine Versorgung des Gebäudes mit Wärme und Warmwasser nicht sichergestellt. (Vgl. AG Verden, Urteil v. 10.06.14, Az. 2 C 424/13)

In Eigentumswohnungen die Heizung erneuern: Ist das erlaubt?

Die zentrale Heizung ist Gemeinschaftseigentum. Ohne einen Defekt oder eine rechtliche Begründung dürfen Eigentümergemeinschaften die Anlage daher nur mit WEG-Beschluss ersetzen oder erweitern. Anders verhält es sich bei  Etagenheizungen, die einzelne Wohnungen versorgen. Gehören diese Heizungen nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum, hat die Eigentümergemeinschaft hier keine Beschlusskraft. Das heißt: Mitglieder dürfen die Anlagen nach eigenem Ermessen austauschen.

Schornstein erschwert die Heizungserneuerung in der Eigentumswohnung

Während Etagenheizungen häufig Sondereigentum sind, handelt es sich bei Schornsteinen um das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft. Wer seine Heizung erneuern möchte, hat dadurch geringere Möglichkeiten, vor allem bei einem Wechsel von der älteren Niedertemperatur- zur modernen  Brennwerttechnik. Dieser setzt in der Regel eine  Sanierung des Schornsteins  voraus und ist daher nur mit WEG-Beschluss zulässig. Liegt Letzterer vor, müssen alle betroffenen Eigentümer die Heizung erneuern, da Niedertemperaturanlagen in der Regel andere Anforderungen an den Schornstein stellen.

Bei der Wärmeübertragung entscheidet die Teilungserklärung

Anlagenteile, die sich in der Wohnung eines Eigentümers befinden, können sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum sein. Ist Letzteres der Fall, dürfen Sie in Ihrer Eigentumswohnung die  Heizkörper austauschen. Typisch ist dabei der Einbau neuer Heizkörper oder Thermostatventile. Kompliziert wird es allerdings, wenn sich im gesamten Haus Heizkörper befinden und nur einzelne Eigentümer auf eine Fußbodenheizung umrüsten. Während das technisch kein Problem darstellt, erfordert es eine aufwendigere Abrechnung, um die Kosten der Heizung fair zu verteilen.

Aufteilung der Kosten hängt von Eigentumsanteilen und Teilung ab

Ist in der Eigentümergemeinschaft die Heizung defekt, kommen alle Mitglieder für die Kosten auf. Die einzelnen Anteile hängen dabei von den Eigentumsanteilen ab, wenn die Heizung Gemeinschaftseigentum ist. Das Gleiche gilt für Schornsteine, auch wenn diesen nicht alle nutzen. Für Arbeiten am Sondereigentum kommen die jeweiligen Wohnungseigentümer hingegen selbst auf.