Der Energieausweis: Pflicht oder nicht? 

Gemäß der Energieeinsparverordnung ist der Energieausweis Pflicht. Er macht Angaben zur Bewertung des energetischen Zustands von Gebäuden. Neben allgemeinen Daten finden Sie auf diesem fünfseitigen Dokument auch Informationen zur Heizung und den verwendeten Energieträgern. Darüber hinaus sind die Energiekennwerte des Gebäudes vermerkt und bei den neuen Ausweisen zusätzlich die entsprechende Energieeffizienzklasse. Wir klären Sie im folgenden Beitrag darüber auf, seit wann die Pflicht für den Energieausweis besteht, für wen sie gilt und wer davon unter Umständen ausgenommen ist. 

Für wen besteht die Pflicht zum Energieausweis?

Der Ausweis ist grundsätzlich für alle verpflichtend, die eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten möchten. Ebenso fallen in diese Kategorie Leasinggeber. Darüber hinaus benötigen all jene den Ausweis, die ein Gebäude neu bauen oder umfassend sanieren und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchführen lassen (Beispiel KfW-Effizienzhaus).

Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 müssen auch in der Immobilienanzeige gewisse Angaben auftauchen. Im Kern sind das Effizienzklasse und Energiekennwert. Bei Ausweisen, die vor diesem Zeitpunkt ausgestellt wurden, ist mindestens die Veröffentlichung des Kennwerts erforderlich. 2017 unterstrich der Bundesgerichtshof (BGH) zudem die Bedeutung des Energieausweises gleich in drei Gerichtsverfahren. Dort wurde klargestellt, dass Makler die Angaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes nicht länger verweigern dürfen. 

In der Hand ein Energieausweis, der Pflicht ist für die Mehrzahl der Gebäude. 
@ vege | Fotolia

Ausnahmen bestätigen die Regel: Keine Energieausweis-Pflicht

Doch neben diesen allgemeingültigen Regelungen bestehen auch Ausnahmen für den Energieausweis. Die Pflicht ist in folgenden Zusammenhängen ausgesetzt:

  • Gebäude mit weniger als 50 qm Nutzfläche
  • Weitestgehend ungenutzte Gebäude (nicht regelmäßig beheizt oder gekühlt)
  • Gebäude mit spezieller Nutzung (z.B. Werkstätten oder Stallungen)
  • Baudenkmäler (nach jeweiligen Landesrecht)

Daneben gibt es für Eigentumswohnungen keinen eigenen Energieausweis. Denn dieser gilt nur für das gesamte Gebäude. Handelt es sich um Wohnanlagen, können unter Umständen auch Ausweise für einzelne Wohneinheiten ausgestellt werden. Diese beruhen jedoch auf den vorher gemachten Gesamtwerten.

Ein Sonderfall sind die sogenannten gemischt genutzten Gebäude, wenn beispielsweise sowohl Wohnungen als auch Büros in einem Komplex untergebracht wurden. Hierbei ist das Gebäude in Zonen zu unterteilen. Anhand derer sind dann durch die entsprechenden Stellen zwei Energieausweise auszustellen. 

Wo ist der Bedarfsausweis verpflichtend?

Grundlegend ist festzuhalten, dass der Energieausweis in zwei Ausführungen existiert:

  • Bedarfsausweis: Berechnung des Energiebedarfs anhand der Gebäudegröße, der verwendeten Baumaterialien und der Anlagentechnik unter Normbedingungen (unabhängig von Anzahl der Bewohner und deren Gewohnheiten)
  • Verbrauchsausweis: Grundlage der Berechnung ist der Energieverbrauch der Bewohner der letzten drei Jahre.

Der Bedarfsausweis lässt demnach eine wesentlich objektivere Beurteilung des energetischen Zustands eines Gebäudes zu als der einfachere Verbrauchsausweis. Deshalb wird er für Neubauten auch obligatorisch ausgestellt. Etwas anders sieht es bei Bestandsgebäuden aus:

  • Nicht-Wohngebäude – Wahlfreiheit
  • Altbau bis vier Wohneinheiten bis zum Baujahr 1977 – Pflicht Bedarfsausweis
  • Altbau bis vier Wohneinheiten bis zum Baujahr 1977 auf Mindestanforderungsniveau der ersten Wärmeschutzverordnung saniert – Wahlfreiheit
  • Altbau ab einem Baujahr 1978 – Wahlfreiheit

Tipp: Möchten Hausbesitzer in Zukunft Mittel aus staatlichen Förderprogrammen zum energetischen Sanieren bekommen, müssen sie einen Bedarfsausweis vorlegen. 

Die Infografik hilft Ihnen dabei, zu entscheiden, ob Sie einen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigen. 
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Welchen Energieausweis benötigen Sie? 

Eine Aushangpflicht für den Energieausweis 

In bestimmten Nicht-Wohngebäuden muss der Energieausweis öffentlich gemacht werden. Das heißt dieser muss sichtbar im Gebäude angebracht werden. Das gilt insbesondere für behördlich genutzte Gebäude mit einem starken Publikumsverkehr und einer Fläche von mindestens 250 qm. In den Jahren zuvor lag die Grenze noch bei 500 beziehungsweise 1000 Quadratmetern. Diese Pflicht für den Energieausweis betrifft Behörden, Schulen, Krankenhäuser und Rathäuser. Daneben muss auch in anderen Nicht-Wohngebäuden der Ausweis ausgehängt werden, vor allem wenn dieser bereits ausgestellt wurde. Das können Banken, Hotels, Restaurants und sogar größere Geschäfte sein. 

Seit wann ist ein Energieausweis Pflicht?

In Neubauten ist der Energieausweis seit 2002 Pflicht. Das gilt im Übrigen auch für umfassend modernisierte Wohngebäude. Die Pflicht für Bestandsgebäude setzte erst später schrittweise ein. Für die ersten Gebäude mussten die Hauseigentümer im Juli 2008 einen Energieausweis vorlegen. Dies betraf zunächst Häuser mit dem Baujahr 1965 und älter. Zum Jahresbeginn 2009 kamen dann Wohngebäude ab dem Baujahr 1966 hinzu. Doch neben den Wohngebäuden gilt seit 2009 die Energieausweis-Pflicht auch für die sogenannten Nicht-Wohngebäude. 

Wenn Sie die Energieausweis-Pflicht missachten

Möchten Eigentümer oder Makler das Haus vermieten, verpachten oder verkaufen und können den Energieausweis nicht vorlegen, ist dies rechtlich eine Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro bestraft werden. Das gilt im Übrigen auch, wenn die Gültigkeit für den Energieausweis abgelaufen ist. 

heizung.de Redakteurin Jeannette Kunde

Fazit von Jeannette Kunde

Vor allem wenn Sie als Hausbesitzer das Gebäude verkaufen oder Wohnungen vermieten möchten, sollten Sie bedenken, dass der Energieausweis Pflicht ist. Doch ebenso Mieter, die eine neue Wohnung suchen, schauen bestenfalls bereits bei den Anzeigen auf die ausgeschriebenen Kennwerte. 

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