Heizkostenverordnung: Basis der Heizkostenabrechnung

Wozu dient die Heizkostenverordnung?

Die Heizkostenverordnung trägt den vollen Namen "Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten". Sie ist eine deutsche Rechtsordnung, die im Jahr 1981 gültig wurde. Ihr Ziel ist es, die Heizkostenabrechnung des Vermieters an den Mieter zu regeln. Gleichzeitig soll sie beim Mieter ein erhöhtes Bewusstsein für einen energiesparenden Umgang beim Heizen und Warmwasserverbrauch bewirken.

Die Heizkostenverordnung (kurz: HKVO oder HeizkostenV) wird regelmäßig im Hinblick auf sich ändernde Gegebenheiten überprüft und gegebenenfalls angepasst. Veränderungen können zum Beispiel Entwicklungen auf dem Energiemarkt oder der Gesetzgebung darstellen. Die letzte Anpassung erfolgte im Dezember 2008 und trat im Januar 2009 in Kraft. Ende 2021 erfolgte eine weitere Novellierung.

Heizkostenabrechnung – Rechte und Pflichten von Mieter sowie Vermieter

Die Abrechnung der  Heizkosten  ist ein Sachverhalt, der im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter immer wieder zu Unklarheiten und schlimmstenfalls ernsthaften Auseinandersetzungen führt. Die Heizkostenabrechnung regelt die Rechte und Pflichten von Eigentümer und Mieter und ist ein Teil der Betriebskostenabrechnung. Sie gilt nicht nur für das klassische Mietverhältnis, sondern in Grundzügen auch für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Vorrangklausel als zentrales Element

Die Vermieter einer Immobilie haben keine Möglichkeit, die Heizkostenverordnung bei der Erstellung der Heizkostenabrechnung für den Mieter zu umgehen. Dies regelt ganz klar die Vorrangklausel, die in §2 der HKVO zu finden ist. Sie besagt, dass die Abrechnung von Heizungs- und Warmwasserverbrauch grundsätzlich HKVO-konform zu erfolgen hat. Abweichungen im Mietvertrag haben keine Gültigkeit. Im Grunde sind auch vertragliche Vereinbarungen wie eine Pauschalabrechnung oder ein Warmmietvertrag nicht zulässig und haben daher keine Gültigkeit.

Ausnahmen:  Es gibt nur wenige Fälle, in denen die Abrechnung nach Heizkostenverordnung nicht erforderlich oder zumutbar ist. Dies ist der Fall bei Passivhäusern oder dem Vorliegen energiesparender Anlagen wie einer Wärmepumpe, bei technischer oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder dann, wenn nur Vermieter und Mieter sich ein Haus teilen. Sonderregelungen gibt es auch für vor dem Juli 1981 erbaute Gebäude, in denen sich die Heizung nicht regulieren lässt.

Novellierung der Heizkostenverordnung 2021

Seit 01.12.2021 gelten die Neuerung der HKVO, welche bereits im August vom Bundeskabinett beschlossen und denen der Bundesrat am 05. November zugestimmt hat. Damit kommen einige Veränderungen sowohl auf die Mieter als auch auf Gebäudeeigentümer beziehungsweise Vermieter zu. 

Was ist neu?

Im Mittelpunkt der Novellierung stehen Digitalisierung und Transparenz. Konkret heißt das, ab Dezember 2021 müssen alle Neuinstallationen von Warmwasserzählern und Heizkostenverteilern fernablesbar sein. Dabei können Walk-by- und Drive-by-Technologien eingesetzt werden. Darüber hinaus müssen die neuen Messgeräte mit anderen Anbietern interoperabel sein. Daten und Informationen müssen demnach problemlos zwischen den Geräten verschiedener Anbieter ausgetauscht werden können. Das ist spätesten ein Jahr nach der Novellierung zu gewährleisten. Dieser Zeitraum wird auch eingeräumt für die Anbindbarkeit von Smart-Meter-Gateways, die mit der Neuerung ebenfalls verpflichtend wird. 

Daneben soll die Novellierung mehr Transparenz für die Mieter schaffen. Ab 2022 sind monatliche Mitteilungen zu Abrechnung und Verbrauch verpflichtend. Vermieter müssen dabei gewährleisten, dass alle Mieter Zugriff auf diese Informationen haben – zum Beispiel per Post oder E-Mail. Darüber hinaus sind zusätzliche Informationen aufzuführen, unter anderem wie:

• Brennstoffmix
• Erläuterungen zu erhobenen Steuern und Abgaben
• Vergleich der Verbräuche mit Vorjahr desselben Zeitraums

Schließlich haben Mieter fortan die Möglichkeit, ihren Kostenanteil um drei Prozent zu kürzen, sollte der Gebäudeeigentümer der Pflicht zur Installation von fernablesbaren Messgeräten oder den Informationspflichten nicht nachkommen. 

Was steht in der HKVO?

Die Heizkostenverordnung verpflichtet unter anderem den Vermieter,

• zur Erfassung des Verbrauchs. Dies muss mithilfe geeigneter Messgeräte wie Zählern erfolgen.
• zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bei mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der anfallenden Kosten.
• zur Mitteilung des Ablesungsergebnisses. Dies hat innerhalb eines Monats zu erfolgen. Ausnahme: Der Mieter kann das Ergebnis in seinen genutzten Räumen sehen.

Die Kostenaufteilung in Grundzügen

Schwerpunkt der Heizkostenverordnung ist die Aufteilung der Kosten, die für den Verbrauch von Wärme durch die Heizung sowie den Verbrauch von Warmwasser angefallen sind. Grundsätzlich besteht die Regelung, dass zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen sind. Der Rest der Kosten ist laut HKVO anteilig zur Fläche zu berechnen, die der Mieter bewohnt oder nutzt.

Zu den aufzuteilenden Kosten gehören nicht nur die tatsächlichen Verbrauchswerte im Hinblick auf Heizungsstrom und den Verbrauch von Brennstoffen. Auch die Kosten für die Lieferung der Brennstoffe, die Eichung sowie die Pflege und Wartung der jeweiligen Anlagen werden laut Heizkostenverordnung auf den Mieter umgelegt. Die Kosten für die Reinigung sind ebenfalls von den Mietern mitzutragen. Der Eigentümer beziehungsweise Vermieter kann auch die Kosten für die Erstellung der Abrechnung in Rechnung stellen.

Wie Verbraucher ihre Warmwasserkosten berechnen können und welche Tipps helfen, Kosten einzusparen, erklären wir ausführlich im Beitrag zur "Berechnung der Warmwasserkosten".